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É nulo contrato de adesão em compra de imóvel que impõe arbitragem compulsória O Código de Defesa do Consumidor (CDC) impede de modo geral a adoção prévia e compulsória da arbitragem em contratos de adesão, mesmo de compra e venda de imóvel. Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a previsão do CDC não conflita com a Lei de Arbitragem e prevalece sobre esta em relações de consumo.
A ministra Nancy Andrighi afirmou que o STJ já decidiu ser nula a convenção de arbitragem inserida em contrato de adesão. Porém, nos julgamentos anteriores, não se discutia a eventual revogação tácita da norma do CDC pela Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96, em seu artigo 4º, parágrafo segundo).
ESPECIALIDADE
Para ela, essa norma, em confronto com o inciso VII do artigo 51 do CDC, tem incompatibilidade apenas aparente, sendo resolvida com a especialidade das regras. Assim, a Lei de Arbitragem trataria nesse dispositivo apenas dos contratos de adesão genéricos, prevalecendo a norma do CDC em relações de consumo, mesmo que de adesão.
“Na realidade, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes; a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do artigo 4º, parágrafo 2º, da Lei 9.307”, esclareceu.
ARBITRAGEM EM CONSUMO
A ministra registrou, porém, que a solução de conflitos de consumo pode valer-se da arbitragem. “O CDC veda apenas a utilização compulsória da arbitragem, o que não obsta o consumidor de eleger o procedimento arbitral como via adequada para resolver eventuais conflitos surgidos frente ao fornecedor”, ressaltou a relatora.
“O artigo 51, VII, do CDC se limita a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não impede que, posteriormente, diante de eventual litígio e havendo consenso entre as partes (em especial a aquiescência do consumidor), seja instaurado o procedimento arbitral”, completou.
“Realmente, não se vislumbra incompatibilidade. Em primeiro lugar, porque nada impede que, em financiamentos imobiliários não sujeitos ao CDC, estipule-se, desde o início, a utilização da arbitragem. Em segundo lugar porque, havendo relação de consumo, prevalecerá a regra acima delineada, de que a efetiva instauração do procedimento arbitral se sujeita à posterior concordância das partes, por ocasião do surgimento do conflito de interesses”, concluiu a ministra.
Fonte : Superior Tribunal de Justiça.
Processo de referência : REsp 1169841.
Tópico elaborado por Marcelo Gil.
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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - Proteste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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